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El valor comercial de una propiedad en Chile se calcula estimando cuánto pagaría un comprador dispuesto en condiciones normales de mercado. Este cálculo lo realiza un tasador profesional y considera múltiples factores físicos, legales y de mercado.
A continuación te explico cómo se calcula paso a paso:
📊 1. Métodos más usados de tasación
a) Método Comparativo de Mercado (el más común)
Se basa en comparar la propiedad con otras similares recientemente vendidas en el mismo sector.
- Se recopilan datos de propiedades comparables (superficie, ubicación, características).
- Se ajustan los precios por diferencias (estado, orientación, antigüedad, etc.).
- Se obtiene un rango y se estima el valor promedio o ponderado por m².
✅ Ideal para viviendas residenciales.
b) Método de Capitalización de Rentas
Calcula el valor según el ingreso que genera la propiedad (arriendo), proyectado en el tiempo.
- Se determina la renta anual neta.
- Se aplica una tasa de capitalización (basada en riesgos y retorno esperado).
- Fórmula: Valor Comercial=Renta anual netaTasa de capitalizacioˊn\text{Valor Comercial} = \frac{\text{Renta anual neta}}{\text{Tasa de capitalización}}
✅ Muy usado para propiedades comerciales o de inversión.
c) Método del Costo de Reposición
Valora el terreno más el costo de reconstruir el inmueble, menos la depreciación.
- Se estima el valor del terreno por m².
- Se calcula el costo de construcción según tipología.
- Se descuenta la depreciación por antigüedad o deterioro.
✅ Útil en inmuebles nuevos, especiales o sin comparables.
🧾 2. Factores que se consideran en todos los métodos
- Ubicación geográfica y normativa (zona urbana, uso de suelo)
- Valor del suelo en el sector (valor de terreno por m²)
- Superficie construida y del terreno
- Estado de conservación
- Materiales y terminaciones
- Antigüedad y regularización (si está inscrita y recepcionada)
- Oferta y demanda local
📍 Ejemplo práctico (Método comparativo)
Una casa de 100 m² construidos y 200 m² de terreno, en Ñuñoa:
- Precio promedio de casas similares: $1.000.000 por m² construido.
- Valor estimado: 100 m² x $1.000.000 = $100.000.000
- Se ajusta por plusvalía del barrio y estado → Resultado final: $105.000.000